大咖观点 | 社区党组织领导下居委会、业委会、物业服务企业协调运行的法律机制探讨

——法律依据、职责边界、现实困境与制度设计

作者简介:

赵中华律师毕业于北京大学法学院，先后任职于北京市住房和城乡建设委员会、住房城乡建设部、大型物业投资公司等单位，先后起草了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《秦皇岛市物业管理条例》、《衡水市物业管理条例》、《承德市城镇物业管理条例》、《三亚市特种设备安全监管办法》等法规文件，并参与起草、编写住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《东莞市物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等法律法规文件及《物业管理术语》等团体标准，参与编著《物业管理基本制度与政策》、《物业管理典型判例解读精选》、《业主大会业务指导手册》、《物业管理典型案例100篇》、《物业管理指南——高校物业》等书籍，在《城市开发》、《中国物业管理》、《住宅与房地产》、《现代物业》、《中国建设报》等期刊报纸发表文章数十篇。目前担任中国政法大学法律硕士学院兼职导师、中国地质大学（北京）研究生校外导师、北京瀛和律师事务所监事会主席、住建业务中心主任等。赵中华律师团队先后担任北京市朝阳区、海淀区、通州区、房山区等多家街乡政府、多家物业企业法律顾问；为多家房地产和物业企业提供专项法律服务；先后担任多家行业协会、小区业主委员会法律顾问；先后代理物业服务合同纠纷、房地产买卖合同纠纷、业主撤销权纠纷、财产损害赔偿纠纷、劳动用工纠纷、人格权纠纷等多起在最高人民法院、北京各级法院、北京仲裁委员会审理的商事诉讼和仲裁案件。

摘 要

2026年7月15日，习近平总书记在上海考察时强调，要以"绣花功夫"不断提升小区物业管理和便民服务水平，进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。今年9月9日、9月18日，中央社会工作部与住房城乡建设部先后在国务院新闻办公室"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会上，将这一模式纳入党建引领社区治理的政策框架。政策口径的确立，使这一酝酿多年的命题获得明确制度指向，同时把三个法律问题推到台前：机制的规范依据何在，"领导"与"协调"在民事法律关系中的边界如何划定，落地需要哪些程序保障。

本文以执业律师视角，梳理该机制自2017年以来的政策演进与2025年《城市居民委员会组织法》修订带来的法律变化，界定社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业三方主体的法定职责与责任边界；结合基层调研与司法判例，剖析主体缺位、权责模糊、监督乏力、解纷不畅四重障碍；进而围绕议事协商、权责划分、监督制约、纠纷化解提出可操作的制度设计方案。

本文认为，三方协调机制的法律本质，是在不改变业主自治法律地位、不改变物业服务合同当事人结构的前提下，为各方主体搭建受法律约束的程序性协商平台。其边界在于"领导"不等于"包办"，"协调"不等于"决定"；其成败取决于能否把模糊的职责转化为可核查的清单，把事后的救济前移为事前的共识。

一、问题的提出

在北京、上海、深圳、重庆等城市的住宅小区里，一个场景反复出现：业主家中漏水，先找物业，物业称属房屋质量问题，应找开发商；开发商称保修期已过，应动用专项维修资金；动用维修资金需业委会组织业主表决，而业委会恰好任期届满尚未换届；业主转而向居委会投诉，居委会称这属业主自治事项，只能"协助"。一个本可协商解决的问题，最终以数次投诉、多场诉讼收场。

这个场景暴露的是三方主体之间缺乏一个能把各自法定职责串联起来的运行机制。居委会职责是"指导、协助、监督"；业委会权力来源于业主大会授权，行为边界受《民法典》第二百七十八条约束；物业服务企业的义务来源于物业服务合同，是服务提供方而非管理者。三者各有其法律轨道，但小区实际事务却要求它们同时在场、同时发力。

"党建引领"正是为破解这一困局而提出的组织方案。政策指向已经清晰，但一项机制从政策倡导走向制度落地，需要回答三个更具体的问题：规范依据是什么，是否具备法律支点；各方主体各自的职责边界在哪里，"领导"与"协调"能做什么、不能做什么；需要设计哪些可操作、可追责的程序制度，才能让机制从纸面走进小区。

二、政策演进与法律支点

（一）从政策倡导到法律确认

物业服务融入社区治理，并非新命题。2017年，《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）已将"改进社区物业服务管理"列为补齐城乡社区治理短板的重要措施，要求"加强社区党组织、社区居委会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督"，并确立"充分发挥基层党组织领导核心作用"的治理原则。该文件确立的党组织领导核心、政府主导、居民自治、多方参与四级框架，至今仍是党建引领物业治理的基本架构。

2019年5月，中共中央办公厅印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，首次在中央文件层面使用"建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力"这一关键表述。该文件还就实现路径作出三项部署：推进在业委会中建立党组织；符合条件的社区"两委"成员通过法定程序兼任业委会成员；通过发展党员、引导物业服务企业招聘党员员工、选派党建指导员等方式，加强社区物业党建联建。

2020年12月25日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），将上述党内文件确立的机制要求落为部门规范性文件。该通知在第一部分"融入基层社会治理体系"中重申"建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力"，使这一机制同时获得党内文件与行政规范的双重确认；同时明确"落实街道属地管理责任"，要求街道"指导监督辖区内物业管理活动""依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责"，并确立"推动城市管理服务下沉"原则，要求"明确部门和单位职责清单，压实工作责任"。该通知还专门规定"委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用"。至此，协调运行机制在党内文件与行政规范两个层面均有了直接依据。

（二）地方探索的三种路径

其一，以党的文件细化组织与程序。2019年11月，中共北京市委组织部印发《关于党建引领物业服务企业和业主委员会建设的指导意见》（京组通〔2019〕37号），是规定最为细致的省级文件之一。该文件确立了六项关键规则：一是组织覆盖，筹备成立或换届的业委会党员比例一般不低于50%，党组织设立情况纳入业委会备案要求；二是"双向进入、交叉任职"，推荐符合条件的社区"两委"委员、回社区报到在职党员通过法定程序进入业委会，推荐社区"两委"班子成员兼任物业项目义务质量总监，推荐业委会主任、物业项目经理担任社区居委会兼职委员；三是多方联动服务机制，由街道社区党组织牵头，居委会、业委会、物业服务企业、社区志愿者组织、驻区单位共同参与，完善联动巡查、分析、处置；四是候选人多部门联审，由街道党（工）委统筹，房管、信访、市场监管、公安等部门共同参与，参照"五好、十不能"标准审查资格；五是履约考评，社区党组织指导业委会围绕服务质量、承诺兑现、居民满意度定期考评物业服务企业，结果公开；六是纠错与退出，业委会决定违法的责令限期改正，拒不改正的由街道撤销决定并通告全体业主；对长期不召开业主大会、无法正常运行的业委会，经业主大会决定，由居委会代行职责并由街道重新组织换届。

其二，以地方立法确认治理架构。 部分城市直接通过修订物业管理条例，把党建引领的治理架构写入法规。2020年3月施行的《深圳经济特区物业管理条例》第五条规定："业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动"；2020年5月施行的《北京市物业管理条例》第三条即把这一架构写入法规："本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构"；《重庆市物业管理条例》第五条亦规定："业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。建立社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制"；2026年9月修正的《上海市住宅物业管理规定》要求本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系，提升共建共治共享水平。上述规定的意义在于，它把政策要求转化为具有法律效力的规范，使党组织的领导和统筹成为治理架构的组成部分。

其三，以体制创新创设专门机构。2019年9月，中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅印发《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的指导意见》（冀办〔2019〕46号），提出构建社区党支部、居委会、业委会、物业服务企业、楼门长、综合服务站等"六位一体"的统筹协调机制，并作出两项制度创设：一是在街道、社区两级设立物业管理委员会——街道物委会由街道党工委书记兼任主任，负责协调处理辖区内物业管理重大矛盾纠纷、组织业主大会成立和业委会换届；社区居委会下设物委会，由社区党组织书记兼任负责人，负责督促业委会和物业服务企业履职，并在不具备条件成立业委会或业委会不能正常履职的小区代行其职责。二是增设物业管理员岗位，采取"区聘街管社区用"方式招聘，负责查找反映物业管理漏洞、处置物业矛盾、提出使用专项维修资金建议。

（三）2025年修订《城市居民委员会组织法》

2025年10月修订、2026年1月1日施行的《城市居民委员会组织法》第十条第七项，把居委会职责明确扩展至物业管理领域："指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷。"过去由政策文件赋予居委会的"指导监督"职能，至此有了组织法层面的依据。同时，该法第四条第二款明确"中国共产党在社区的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，领导和支持居民委员会行使职权"，以"领导和支持"界定党组织与居委会之间的规范关系。

至此，协调运行机制的法律支点已经清晰：党组织领导有《中国共产党章程》与《城市居民委员会组织法》第四条为依据，居委会的指导监督有该法第十条第七项为依据，业主自治与物业服务合同关系由《民法典》物权编第六章与合同编第二十四章调整。

三、职责边界

（一）四方主体的法定职责

1.社区党组织。 依据《中国共产党章程》关于党的基层组织"领导本地区的工作和基层社会治理"的规定，以及《城市居民委员会组织法》第四条第二款，社区党组织承担政治领导、思想引领、组织保障和统筹协调职能。具体到物业管理领域，其权责包括：把好业委会人选的政治关、能力关、作风关；主持三方协商议事；督促各方落实协商决议；对业委会、物业服务企业履职情况开展监督评价；推动党的组织和工作在物业项目、业委会中覆盖。

2.居民委员会。依据《城市居民委员会组织法》（2025年修订）第十条，居委会在物业管理领域的法定职责可归纳为三项：指导和协助设立业主大会、选举业委会；协助指导和监督业主大会、业委会依法履职；协助调解物业纠纷。多地地方立法还赋予居委会补位职能，如《北京市物业管理条例》规定物业管理委员会主任由居委会代表担任。

3.业主委员会。依据《物业管理条例》第十五条与住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，业委会职责包括：召集业主大会会议并报告物业管理实施情况；代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；了解业主意见，监督和协助物业服务企业履行合同；监督管理规约实施；组织监督专项维修资金的筹集和使用。其权利来源于业主大会授权，行为边界受《民法典》第二百七十八条约束。

4.物业服务企业。依据《民法典》第二百八十五条、第九百四十二条、第九百四十三条，物业服务人应"接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问"，须"妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序"，并定期将服务事项、收费项目与标准、履行情况、维修资金使用情况、共有部分经营与收益情况等向业主公开并向业主大会、业委会报告。

（二）四方主体的三条红线

第一，党组织的领导是政治领导、组织领导和程序领导，不是经营管理，也不是代替决策。社区党组织可以确定议题方向、把好业委会人选政治关、主持协商议事、督促决议落实，但不能代替业主大会作出共同决定、代替业委会签订物业服务合同、代替物业服务企业实施具体物业服务工作。任何一方以"党组织已经决定"为由要求其他主体执行，均缺乏法律基础。

第二，居委会的职责是指导、协助、监督，不是决策。实践中须警惕两种偏差：一是越位，社区干部大包大揽，物业与业委会退化为甩手掌柜；二是缺位，党组织仅挂牌开会，对无人认领的难题视而不见。二者共同根源，在于把"领导"误读为"包办"或"挂名"。

第三，三方协商并不替代业主的共同决定权。 依据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务人、使用和筹集维修资金、改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动等事项，必须由业主共同决定：一般事项须经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数业主同意，重大事项须经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上业主同意，参与表决门槛为专有部分面积占比三分之二以上且人数三分之二以上。协商平台形成的意见涉及上述事项，必须经过业主大会表决程序。

江苏省连云港市中级人民法院（2024）苏07民终5662号案中，小区未成立业主大会，未经业主共同决定程序，由物业管理委员会与物业公司签订物业服务合同。法院认为，选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，依法应由业主通过召开业主大会的法定程序共同决定；未经业主大会表决、以公示或招投标直接选聘并签订合同的，程序违法，对业主不发生约束力。

四、现实困境

（一）主体缺位：自治组织的基础不牢

三方协调的前提是三方均能有效运转。但在业主端，业委会组建率低、运行虚化是长期难题。业委会的成立以法定比例的业主联名为启动前提，而实际动员往往难以达到这一门槛；参与意愿不足使筹备工作长期停滞，部分业主转而将程序受阻的责任归于社区居委会。

《北京市物业管理条例》为此创设物业管理委员会制度作为补位机制，规定三种情形下可组建物管会，由居委会、业主、物业使用人等七人以上单数组成，业主代表不少于二分之一，主任由居委会代表担任。该制度解决了"无法启动程序"的问题，但也带来新的失衡——在无业委会的小区，协商实质上只剩居委会与物业服务企业两方，业主的独立表达渠道不足。

应当说明的是，物业管理委员会并非仅由地方立法创设。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）第（九）项已明确，"暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作"。这一安排为国家层面推动物业管理覆盖提供了规范依据，地方立法则进一步细化了组成方式与运行规则。

更值得注意的是另一种失衡：业委会自身主体资格的稳定性。江苏省连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初3010-2号案中，某小区第二届业委会任期届满后长期未换届，仍以业委会名义对外活动，法院认定其"已不具有诉讼主体资格"。江苏省高级人民法院（2019）苏民申1086号案进一步认定，成立业委会未经"双过半"业主同意，程序不合法，决议应予撤销。两类裁判从正反两面说明：自治组织的主体资格与决议效力取决于程序是否合规；机制若不能保证程序合规，协调结果随时可能被推翻。

（二）权责模糊：法定职责与认知期待存在落差

从制度供给看，协调运行机制仍处于构建初期。地方性法规虽已确立社区党组织领导下的议事协调机制，但对党组织介入物业治理的事项范围、议事规则与工作方式缺乏具体规范，实践中容易出现两种倾向：既可能因权限不明而不敢作为，也可能因缺乏约束而越界干预。与此同时，物业管理与社区治理的职责交叉缺乏统一的划分依据，各方主体的责任边界尚未落到可核查的清单上。这也是后文主张以"权责清单"厘清各方边界的原因所在。

上述问题在现实中表现为三方面错位。第一，部分街道办事处尚未明晰各方主体职责，容易将物业管理事项与行政职责相混同，把本应由职能部门承担的执法事项和公共服务事项一并压给物业服务企业。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）已就此确立"推动城市管理服务下沉"原则，要求"明确部门和单位职责清单，压实工作责任"，并明确物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为的查处责任；同时规定"委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用"。上述要求尚未普遍转化为具体清单，是街道与物业职责错位的主要原因。第二，部分物业服务企业不清晰自身社会责任边界，主动或被动扩大服务范围，给业主造成不合理期待。第三，业主对物业服务边界存在认识误差，认为"交了物业费，小区所有问题都该物业负责"。这种错位的直接后果是"质价相符"争议缺乏客观评判依据——合同对服务标准的约定往往过于概括，第三方服务质量评价机制尚不健全。

（三）监督乏力：公共收益与财务信息不透明

公共收益归属由《民法典》第二百八十二条明确："利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。"《民法典》第九百四十三条与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条进一步规定了物业服务企业的公示义务与业主知情权范围，包括维修资金筹集使用情况、管理规约与议事规则、业主大会或业委会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、车位车库处分情况等。

（四）解纷渠道不畅：调解无强制力、诉讼成本高

业主与物业服务企业的纠纷往往标的额小、数量大、涉及面广。知情权诉讼中，法院还需平衡信息范围与披露成本。四川省高级人民法院发布的第二批涉物业纠纷典型案例指出，业主应"在法律规定范围内合法合理地行使其知情权，不应滥用民事权利"。江苏省连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6037号案亦明确，业委会公示义务以"张贴公示"为限，无义务为每位业主提供资料复印件。

与此同时，业主行使权利的程序门槛并不低。江苏省高级人民法院（2019）苏民申8033号案确认，物业管理方式、物业费及停车费收费标准等事项属业主共同决定事项，须经"双过半"业主同意；单个业主在无充分证据证明相关决定实质侵害其个人权益的情况下，未经法定比例业主授权，不能以个人名义起诉请求撤销。同院（2019）苏民申1547号案厘清，业主撤销权的对象限于对全体业主有约束力的"决定"，业委会公示投票结果的《公告》不具可撤销性；连云港市中级人民法院（2020）苏07民终2243号案明确，业主不能直接就物业服务合同中的具体收费条款提起撤销之诉。

这些裁判规则防止了个别业主以个人意志干扰全体业主的共同利益。但对普通业主而言，其实际效果是维权路径的选择变得高度专业：请求权基础选错、主体不适格、程序要件不备，都可能导致起诉被驳回。而调解虽成本低、履行率高，却存在无强制力的固有短板。这提示解纷机制需要前端协商、中端调解与末端诉讼形成衔接。

五、可操作制度设计

（一）议事协商：建立"议题清单＋效力分层"机制

其一，明确协商事项清单。建议由街道（乡镇）指导社区党组织制定《三方协商议事事项清单》，分为三类：程序性事项，包括业委会换届筹备、物业服务合同到期续聘程序启动、专项维修资金使用方案编制等；信息性事项，包括公共收益收支通报、物业费收支公示、服务质量评价结果反馈；争议性事项，包括服务质量争议、收费标准争议、专项维修方案分歧。清单应向全体业主公示，使业主清楚哪些事项可在协商平台解决、哪些必须提交业主大会。

其二，确立效力分层规则。协商平台对程序性、信息性事项可以形成工作性决议，明确各方分工与时限；对争议性事项只能形成建议性意见，属于《民法典》第二百七十八条业主共同决定范围的，必须提交业主大会表决。对涉及业主共同决定事项的协商，应同步明确表决方案，把协商与表决在时间上衔接起来。议事前的程序保障同样重要。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）第（七）项即要求，业主委员会"在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会"。这一规定把"事前协商"确立为业委会决策的必经环节，也为社区党组织在决议形成阶段介入提供了规范接口。建议在议事规则中明确：凡涉及业主共同决定范围的事项，业委会应在业主大会召开前将方案提交三方协商平台听取意见，并将协商记录随会议材料一并送达业主。协商程序上，建议固定议事周期，实行统一归集、分类派单、限时办结，将诉求归集到社区、分类派单至责任主体、明确办结时限并公示，会议记录与办结情况在小区显著位置公示。协商建议提交业主大会时附有完整的讨论记录与异议记载，可降低决议被撤销的风险。

（二）权责划分：以"权责清单＋双向进入"厘清边界

其一，制定三方权责清单。 建议以社区为单位，逐项列明各方主体的法定职责、协助事项与禁止事项，特别标注禁止事项，如：居委会不得代行业主大会职权；业委会不得超越授权处置共有财产；物业服务企业不得以催费为由实施限水限电限梯。物业服务企业项目负责人可以参照《北京市物业管理条例》的规定，到岗后及时向所在地居委会报到，在居委会监督指导下参与社区治理。清单的制定过程本身具有治理价值，"厘清边界"应遵循法定、公平、透明三项原则，落到清单上，就是让每一方都知道"我依法必须做什么、我可以协助做什么、我绝对不能做什么"。

其二，推行"双向进入、交叉任职"。 京组通〔2019〕37号文件对此已有具体设计，操作层面可进一步细化三个层次：物业服务企业负责人列席社区议事会；楼栋管理员担任兼职网格员；社区工作人员担任物业项目义务质量总监。此类安排使信息渠道双向贯通，但须保持各自的法律身份独立性：交叉任职人员不得以一方身份签署另一方的法律文件，不得在同一事项中同时行使监督方与被监督方职权。

其三，健全业主委员会的能力支撑与人员储备。建房规〔2020〕10号第（五）项已明确方向：注重从党员业主、退休干部、退役军人以及具备财务、法律、工程等专业背景的业主中培养后备力量。沪房物业〔2026〕36号、84号文件则分别对后备人选储备库、业委会秘书制度作出专门规定。建议照此推开两项工作：建立后备人选储备库，在储备条件中明确专业结构与党员比例要求；试点秘书制度，其职责限于协助起草文件、整理档案、对接专业机构，不得代行委员的决策与表决权。

（三）监督制约：构建"财务透明＋评价问责"闭环

其一，公共收益专户与强制公示。 建议推行小区公共收益单独列账，物业服务企业开设公共收益专用账户，按季度公示收支明细，并向业委会报送银行对账单；业委会有权核查，业主有权查阅复制。这与《民法典》第二百八十二条及《建筑物区分所有权司法解释》第十三条规定的知情权范围相衔接。

此外，公示制度还需解决"口径"问题。建议在物业服务合同示范文本中约定公共收益的科目清单，明确哪些收入必须入账（含电梯广告、场地租赁、快递柜、售卖机、充电桩、人防车位租金等）、哪些成本可以扣除、扣除比例如何确定，并将物业服务费收支与公共收益收支分表公示，避免两者混同。深圳市依托物业管理信息平台和数据共享银行实现资金流向全程可溯，值得推广。

其二，服务质量评价与信用约束。 建议依托社区党组织建立履约评价机制，评价结果与信用记录、项目续聘挂钩。评价维度可参照司法实践中高频出现的争议场景细化：物业费收缴与调价、业主知情权履行、业主撤销权争议、公共事务管理、物业服务责任边界。评价实施主体应包含业主、业主组织、社区居委会、社区党委、主管部门等多方主体，避免单方评价。上述评价机制在国家层面已有制度基础。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）第（二十）项要求建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，并"依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管"；第（二十一）项进一步要求"建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境"。社区层面的履约评价，应当在指标口径上与信用评价制度相衔接，避免形成两套互不承认的评价结果。

其三，业委会履职监督。 建议推行业委会委员履职承诺制度，明确任期内的公示、定期报告与利益冲突回避义务，同步落实年度公示与换届审计两项要求。业委会作出违反法律法规或议事规则的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依《物业管理条例》第十九条撤销并公告业主。财务与印章管理上应建立三项硬约束：大额资金支出经业委会决议并双人签批；印章与银行账户由不同委员分管；会议记录、表决票、财务凭证按规定年限保存。这些措施不仅防范挪用侵占，也为纠纷发生时的责任认定提供依据。

上述年度公示与换届审计的规范依据是明确的。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）第（八）项要求业主委员会"每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息"，并就街道纠错职责规定："业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主"；该通知同时提出"探索建立业主委员会换届审计制度"。本文主张的年度公示、换届审计与街道纠错职责，正是对这一要求的具体落实。

（四）纠纷化解：打通"协商—调解—诉讼"衔接链

第一，把协商挺在前面。 从实证数据看，大部分物业纠纷不宜也不必要通过诉讼解决。（2018）苏0722民初6348号案所涉物业费纠纷标的额仅2,000余元，却历经完整诉讼程序。建议将物业费争议、服务质量争议、公共收益公示争议纳入三方协商常规议题，由社区党组织牵头沟通，形成书面处理意见。

第二，调解协议司法确认。 三方协商或行政调解达成的协议，建议引导当事人向人民法院申请司法确认，赋予强制执行力。这是行政调解区别于一般"劝和"的关键——经司法确认的协议，一方不履行的，另一方可申请强制执行，避免"调解白条"。同时应注意法定期限与程序要求；调解不成的，及时告知当事人选择诉讼等救济途径，不得久调不决、以调代处。

调解组织的建设不应止于社区层面。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）第（四）项要求"加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解"。可将物业纠纷调解纳入街道综治中心工作范围，由综治中心统筹人民调解、行政调解与行业调解资源，与社区三方协商平台形成上下衔接。

第三，诉源治理与司法前置提示。例如，北京市昌平区人民法院依托人民法庭在街道、乡镇设立法官工作站，形成"一镇（街）一法官工作站""一村一法官联系点"的工作模式。该院在龙泽苑社区健身步道项目中，社区法官于项目启动前作出风险研判，就公告与业主决议程序规范性、业主知情权与撤销权保障等事项发出诉前司法建议，居委会据此规范开展工作，项目顺利完工，一起可能引发涉众诉讼的纠纷得以"无讼"化解。

第四，业委会诉讼主体资格的规范化。 司法实践已确认，业委会依业主大会授权对外代表业主进行民事活动，可作为民事诉讼主体；业委会成立及成员选任是业主自治权行使的结果，备案属程序性要求，不影响其诉讼主体资格。但业委会提起诉讼属于业主共同决定事项，须经法定比例业主同意。建议社区党组织在协商机制中同步建立"诉讼授权预审"环节，前置完成授权程序，避免因程序瑕疵被驳回起诉。

六、结　语

社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制，是"十五五"时期基层治理领域一项重要的制度探索。从2026年7月习近平总书记在上海考察时的重要指示，到中央社会工作部与住房城乡建设部在国务院新闻办公室发布会上的政策表述，其制度定位已经明确；从2017年中发〔2017〕13号文，到2019年中办提出"协调运行机制"，再到2025年《城市居民委员会组织法》修订为居委会指导监督职责提供组织法依据，其规范基础亦已初步完备。

从法律视角观察，这项探索的价值不在于创设新的权利主体，而在于为已有的自治结构补上组织化协商的程序装置——把分散的诉求引入有序的表达渠道，把模糊的职责转化为可核查的清单，把事后的诉讼救济前移为事前的规则共识。

同时必须清醒认识到，协调运行机制的效力边界受制于民事法律关系的固有结构。协商不能替代业主大会表决，领导不能替代业主共同决定，协助不能异化为包办。以"党建引领"名义绕过《民法典》第二百七十八条法定表决程序的安排，不仅难以获得司法支持，反而会削弱机制自身的正当性。反过来，脱离党组织统筹而单纯依赖业主自治，在业委会普遍虚化、物业服务企业缺乏有效约束的条件下，同样难以形成合力。

机制能否落地，衡量标准并不复杂：物业费收支能否晒在阳光下，公共收益能否归于业主，报修与投诉能否形成闭环，纠纷能否在社区层面实质性化解，业委会能否按期换届并依法履职。这些治理效果，是检验制度设计成败的尺度。"法定权责不可越，业主自治不可替，程序合规不可省，基层工作不可懈"——这四句话，应当成为各方共同的工作准绳。

参考文献